Büroetage steht leer, Lager wird kaum noch genutzt – und dann die Frage: Lässt sich daraus nicht auch Wohnraum machen? Gerade in zentralen Lagen mit angespanntem Wohnungsmarkt wirkt die Umnutzung von Gewerbeflächen verlockend.
Doch: Was nach einer einfachen Idee klingt, bringt in der Praxis oft komplexe Entscheidungen mit sich.
1. Warum überhaupt umnutzen?
Leerstand kostet – Zeit, Geld, Wert.
In vielen Städten steigen parallel die Wohnraumbedarf und die Anforderungen an flexible Flächen.
Eine klug geplante Umnutzung kann:
- die Vermietbarkeit dauerhaft verbessern
- neue Zielgruppen erschließen
- den Marktwert der Immobilie erhöhen
- steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll sein
Aber: Ohne ein klares Konzept und die nötigen Genehmigungen bleibt es bei der Idee.
2. Was muss baulich und rechtlich geprüft werden?
Bevor aus Gewerbe Wohnen wird, braucht es eine Nutzungsänderung durch das Bauamt.
Dazu müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein – u. a.:
- ausreichende Belichtung & Belüftung
- Schallschutz & Brandschutz nach Wohnnutzung
- separate Zugänge / Fluchtwege
- ausreichend Stellplätze & Infrastrukturanschluss
- ggf. Stellplatzablöse, Ausgleichsflächen o. Ä.
Wichtig:
Auch im Bebauungsplan muss die gewünschte Nutzungsart zulässig oder genehmigungsfähig sein. Hier empfiehlt sich frühzeitig ein Gespräch mit der Baubehörde – oder die Einschaltung eines Fachplaners.
3. Für wen lohnt sich die Umnutzung?
Eine Umnutzung ist in der Regel dann sinnvoll, wenn:
- die Gewerbefläche über längere Zeit schwer vermietbar ist
- die Lage für Wohnnutzung attraktiv, aber gewerblich unattraktiv geworden ist
- die baulichen Voraussetzungen mit vertretbarem Aufwand umsetzbar sind
- das Mietniveau im Wohnbereich deutlich über dem gewerblichen liegt
- es eine konkrete Nachfrage gibt (Eigennutzung, Verkauf, Vermietung)
Vorsicht:
Nicht jede Umnutzung amortisiert sich sofort – oft braucht es langfristiges Denken.
4. Alternative: Mischnutzung statt kompletter Umwandlung
In vielen Fällen muss es nicht Schwarz oder Weiß sein.
Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen in den oberen Etagen – dieses Modell kann steuerliche Vorteile bringen, flexible Nutzung ermöglichen und gleichzeitig das Risiko streuen.
Gerade bei Bestandsobjekten mit stabiler Grundstruktur lohnt sich der Blick auf Teilumnutzung, Zwischennutzung oder temporäre Konzepte.
Umnutzung kann sich lohnen – wenn sie durchdacht ist.
Wer Bestandsflächen klug weiterdenkt, kann neue Werte schaffen – für sich, für die Stadt und für künftige Nutzer.
Wir helfen Ihnen gerne, das Potenzial Ihrer Immobilie sichtbar zu machen. Wir begleiten Eigentümer bei solchen strategischen Fragen nicht nur als Makler – sondern als Partner auf Augenhöhe.
Mit Marktverständnis, Erfahrung im Gewerbebereich und einem Netzwerk aus Planern, Projektentwicklern und Behördenkontakten helfen wir, Chancen zu erkennen, Risiken realistisch einzuschätzen und Entscheidungen sicher zu treffen.
